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Pessoas com um contrato sendo assinado

Como tirar um inquilino do imóvel que não tem contrato?


Ter um inquilino do imóvel que não tem contrato é uma situação bem comum. A lei, inclusive, protege o direito de despejo ou de cobrança de aluguel em certos contextos. Apesar da falta de um contrato (ou arrendamento), a cobrança pode ser realizada, por exemplo, mediante a entrega de uma notificação extrajudicial.

Pessoas com um contrato sendo assinado
Fonte/Reprodução: Original

O locador pode cobrar todas as dívidas pendentes do inquilino do imóvel que não possui contrato firmado. Portanto, se o locatário não pagar o aluguel e não houver um contrato em vigor, o locador pode simplesmente cobrar por meio de  métodos já descritos acima. A seguir, falaremos mais sobre como tirar um inquilino do imóvel que não tem contrato.

Como despejar um inquilino que não tem contrato?

De acordo com o artigo 5º da Lei 8245/91, a ação de apreensão do imóvel pelo proprietário é o despejo. Se o inquilino não pagar o aluguel na data certa, o locador pode buscar o cumprimento da lei e iniciar os procedimentos legais para receber o aluguel atrasado e o imóvel.

Comprovação do acordo verbal de aluguel

Como o aluguel verbal é legítimo, o locador deve ao menos mostrar sua existência na ação por meio de recibos, testemunhas, Whatsapp ou quaisquer métodos de prova que podem ser usados para estabelecer a existência de um contrato de arrendamento verbal.

Assim será possível garantir que houve a quebra no acordo em questão por parte do inquilino que não deseja desocupar o imóvel em questão.

Calção de segurança da ação judicial

O locador precisa ter ciência de que, a fim de obter uma decisão judicial (15 dias) que determina a liberação do imóvel pelo morador, é preciso dar um valor igual a três meses de aluguel. Esta soma é devolvida ao locador no final da ação, pois serve apenas como garantia no caso de a ação ser decidida contra ele.

Posto isto, saber sobre esse ponto facilita entender mais sobre a situação de um inquilino do imóvel que não tem contrato.

Quando não tenho contrato de aluguel, quais os meus direitos?

A Lei do Inquilinato, firmada pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, rege sobre o arrendamento de imóveis urbanos no Brasil. Ela foi reescrita em 2009 para tratar de várias questões que visam proteger ambas as partes. No ano seguinte, foi adotada a Lei nº 12.112, o que realizou os ajustes que precisavam ser feitos.

Essa mesma Lei do inquilinato foi atualizada em 2016 para incorporar os procedimentos para os processos de despejo do inquilino do imóvel que não tem contrato. Como um conjunto de responsabilidades a serem cumpridas, ela serve como um guia para o comportamento do inquilino em relação ao arrendamento do imóvel e às restrições conferidas ao locador durante a vigência do contrato.

Contrato sendo assinado
Fonte/Reprodução: Original

Grande parte do conteúdo da lei se concentra na segurança de ambas as partes. A Lei do Inquilinato se atenta aos locadores e locatários através dos processos de um acordo de locação, a fim de completar um contrato que aborda tanto o amplo histórico quanto às especificidades.

Dessa forma, essa norma ajuda a evitar problemas ligados ao contexto de inquilino do imóvel que não tem contrato. A seguir veja mais detalhes sobre os direitos do locador.

Receber o imóvel conservado

O proprietário precisa receber o imóvel nas mesmas condições em que foi entregue ao inquilino do imóvel que não tem contrato, conforme documentado na inspeção do contrato verbal. Como resultado, é um documento que não deve ser negligenciado a fim de evitar mal-entendidos. 

Aliás, se o locatário não cumprir este dever, a garantia do arrendamento, como o seguro caução, poderá ser utilizada para cobrir os custos dos reparos.

Retomada do bem em caso de inadimplência do locatário

O direito mais importante do proprietário é reivindicar o imóvel se o locatário não pagar o aluguel. Essa ação pode ser feita de forma amigável ou através de uma ação de despejo.

Liberdade para cobrar multas em caso de atrasos

O inquilino do imóvel que não tem contrato é responsável pelo pagamento, porém, alguns não pagam seu aluguel a tempo. Embora seja uma situação difícil, o locador tem a opção de impor uma multa de 10% da soma total. O locador, por outro lado, pode solicitar o despejo se o locatário não pagar sua obrigação.

Escolher o tipo de garantia locatícia

Quando se trata de proteção padrão, o locador pode escolher com que tipo de garantia de aluguel ele ou ela deseja completar o contrato. O fiador, seguro-caução (caso em que ele pode determinar a cobertura desejada), e o depósito são os mais utilizados no Brasil.

Quanto tempo o inquilino tem para sair do imóvel sem contrato?

Segundo a lei, o locador pode exigir o imóvel quando bem entender, durante ou após findado o contrato verbal. Neste contexto, ele deve apresentar um aviso por escrito ao locatário. A lei impõe que o locatário deve deixar o imóvel até 30 dias após a expiração do contrato verbal. Entretanto, a lei prevê uma série de cenários. 

Petição de despejo

Se o locatário se recusar a sair, e não for possível chegar a um acordo voluntário de desocupação, o proprietário pode apresentar uma petição formal conhecida como “procedimentos de despejo”, e a desocupação será resolvida por um juiz.

Caso o inquilino do imóvel que não tem contrato não concorde em deixar o imóvel e consultar um advogado dentro do prazo para apresentar uma objeção, o inquilino terá seis meses para sair, que é uma média de tempo para a decisão. Se o inquilino cumprir o acordo, não precisará arcar com as despesas processuais ou pelas horas do advogado do proprietário.

Se o contrato verbal for quebrado, o locatário poderá obter uma ordem judicial de despejo. Neste caso, o morador deverá sair do imóvel imediatamente. Importante salientar que, o locador não tem autoridade para forçar o locatário a deixar o imóvel de forma arbitrária, retirar os bens do inquilino e deixá-los na rua; a lei não fornece ao locador este poder e o locatário pode entrar em contato com a polícia neste caso.

Quem pode ser despejado?

No dia seguinte ao do atraso no aluguel, o proprietário pode solicitar o despejo do inquilino do imóvel que não tem contrato. Isso é correto, o proprietário pode processá-lo após apenas um dia de falta de pagamento. O despejo, entretanto, não tem data marcada, porque a Justiça é morosa para concluir o processo.

Um aperto de mãos após firmar um contrato.
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Se os atrasos forem frequentes, o locador pode ficar frustrado e entrar com uma ação judicial no dia seguinte do atraso do aluguel a fim de despejá-lo do imóvel. Resta lembrar que, não só o pagamento do aluguel, o não pagamento de contas adicionais como água, eletricidade, gás ou taxas de condomínio pode levar ao despejo.

Por que uma imobiliária é importante na administração de aluguel?

Para evitar circunstâncias ou problemas de leis durante todo o processo de aluguel de uma casa, as imobiliárias oferecem estrutura e contam com especialistas preparados. A maioria das disputas que surgem nesta relação se deve a falta de conhecimento, má comunicação e esclarecimento sobre os regulamentos do contrato.

Como resultado, chamar uma empresa especialista em locação poupa tempo e dinheiro a todas as partes, além de evitar conflitos com um inquilino do imóvel que não tem contrato, já que ele atua como intermediário entre os polos.

Nós da MSA Imóveis trabalhamos nas áreas de intermediação de Vendas, Locação e Administração de Imóveis, e temos o conhecimento e a experiência de uma equipe de gestão muito bem preparada e profissional.

Nosso departamento jurídico tem muita experiência e é muito respeitado, portanto está pronto para aconselhar incorporadores, compradores e vendedores em geral, sempre com o objetivo de garantir a segurança das operações.


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